تقرير/ بسام الحمد
تشهد أسواق العقارات في حمص وحماة فوضى في التسعير، أدت إلى خلل في نظام القروض البنكية، إذ تطلب البنوك في الضمانة العقارية، تقديم عقار قيمته تساوي 200 بالمئة من قيمة القرض، لكن انخفاض أسعار العقارات وعدم تقييمها بشكل “عادل”، عطل العديد من القروض البنكية خلال الفترة الماضية.
رغم الارتفاع الكبير بأسعار العقارات مؤخرا، إلا أن قلة الطلب عليها، تؤكد أن الأسعار الحالية أقل من الأسعار الحقيقية، خاصة مع ارتفاع تكاليف البناء والاكساء، إذ تؤكد المؤشرات أن تكلفة اكساء منزل بشكل متوسط يمكن أن تصل إلى أرقام أعلى من سعر العقار.
ضربات عديدة تلقتها سوق العقارات في سوريا خلال السنوات الماضية، حيث تشهد ركودا غير مسبوق مؤخرا، وصل إلى حد إجراء عمليات بيع في سوريا لمنازل بأسعار أقل من تكلفة بناء منزل جديد، الأمر الذي يطرح التساؤلات حول طريقة تقييم العقارات خلال عمليات البيع والشراء في البلاد.
يقول مسؤولين أن سوريا ليس فيها تقييم عقاري حقيقي، بل هناك استئناس بقيمة العقار من أجل تسجيل الرسوم، مشيرين إلى أن العلاقة بين المؤجر والمستأجر تحكمها مقولة “شو معك تدفع” وحسب العرض والطلب، وهناك الكثير من الاستغلال في عقود التأجير والبيع.
كنتيجة طبيعية لانهيار العملية المحلية خلال الأسابيع القليلة الماضية، ارتفعت أسعار العقارات في سوريا عموما ووسطها على وجه الخصوص، ارتفعت الأسعار ضمن المناطق المصنّفة درجة ثالثة ورابعة أكثر من المصنفة درجة أولى لأن هذه المناطق لم تعد تحمل رفع أسعار في الظروف الراهنة.
ودعا خبراء عقاريين إلى الاعتماد على خبراء التقييم العقاري في تحديد بدلات الإيجار وخاصة في المناطق التي فيها بدلات إيجار مرتفعة جدا، ونشر ثقافة الاعتماد على خبير تقييم عقاري من أجل تحقيق العدالة بين المستأجر والمؤجّر وتحقيق إيراد عادل لخزينة الدولة.
أصبح إيجاد منزل للإيجار في حمص بمثابة مهمة مستحيلة، وحتى مع وجود منزل، فإن الأسعار المعروضة تفوق قدرة السواد الأعظم من الباحثين عن سكن بعدما وصلت نسبة الارتفاع في إيجار العقارات منذ بداية العام الجاري إلى نحو مئة بالمئة.
أصحاب المكاتب العقارية اشتكوا بدورهم من معاناتهم في إيجاد منازل للإيجار في ظل ارتفاع معدلات الطلب عليها، إذ إن النسبة المتوفرة من المنازل لا تصل إلى 30 بالمئة من حجم الطلب على منازل الإيجار، فضلا عن الارتفاع المستمر للأسعار.
ولا يوجد قانون في سوريا، يحدّد مستوى الإيجار، حيث إن تأجير العقارات المُعدّة للسكن بعد عام 2001 تخضع لإرادة المتعاقدين، حيث أن المادة الأولى من القانون رقم 6 لعام 2001، نصّت على أن تأجير العقارات المُعدّة للسكن أو الاصطياف أو السياحة أو الاستجمام، أو المأجورة من الدوائر الرسمية أو المنظمات الشعبية أو النقابات على مختلف مستوياتها تخضع لإرادة المتعاقدين.
كما نصّت المادة السادسة من هذا القانون على أن ادّعاء المستأجر بالغبن أو غلاء الإيجار لا يعفيه من دفع المبلغ الواجب دفعه للمؤجّر، كما يسمح القانون للمستأجر الذي يدّعي الغبن بالأجرة بالتظلم مرة واحدة كل 3 سنوات، ويسمح له بالادّعاء بالفترة التي تبدأ من تاريخ العقد أو من تاريخ الاتفاق الخطيّ على تعديل الأجرة.
نتيجة الارتفاع والفوضى في أسعار الإيجارات، فإن كثيرا من المستأجرين فضّلوا العودة إلى مناطقهم والسكن في منازلهم بغضّ النظر عن واقعها الخدمي السكني، وخاصة مع الارتفاع المستمر بقيمة الإيجارات، هذا عدا عن قصر فترة الإيجار لثلاثة أشهر وذلك لحرص المؤجّر على مواكبة الواقع المعيشي وارتفاع الأسعار.
سوق العقارات في سوريا يشهد منذ سنوات حالة من الركود نتيجة ارتفاع الأسعار وقلة الطلب على الشراء، ففي وقت يحتاج فيه سوق العقار إلى دفعة لإخراجه من حالة الركود التي يعيشها منذ سنوات، ساهمت القرارات الحكومية الخاصة بتنظيم عمليات بيع وشراء العقارات بزيادة معاناة التجار، فضلا عن الانهيار المتواصل لقيمة الليرة السورية، الأمر الذي تسبب بخوف لدى البائعين والمشترينَ على حدّ سواء من إتمام عمليات البيع.